Menyandera Hak Milik demi Tata Ruang: PKKPR dan Pertek Non Komersial dalam Proses Peralihan Sertifikat Tanah Pertanian di Kota Batu
Dilansir.id, Opini – Secara normatif, balik nama sertifikat tanah adalah proses administratif yang sederhana, mencatat perpindahan hak dari penjual ke pembeli berdasarkan akta jual beli yang dibuat oleh PPAT, setelah pajak-pajak terkait (BPHTB dan PPh) dilunasi. Undang-Undang Pokok Agraria menempatkan hak atas tanah sebagai hak keperdataan yang berdiri sendiri, terlepas dari rencana penggunaan tanah tersebut di masa depan.
Namun dalam praktik di Kota Batu, balik nama sertifikat bukan hanya sekedar soal kepemilikan. Ada banyak pembeli tanah berstatus sertifikat pertanian, sawah atau tegalan mendapati bahwa proses balik nama tidak bisa berjalan mulus sebelum mereka mengantongi PKKPR dan Pertimbangan Teknis Pertanahan (Pertek), meskipun tujuan mereka semata-mata untuk mendirikan satu rumah tinggal pribadi, bukan kegiatan usaha apa pun. Di sinilah pertanyaan yang layak diajukan secara terbuka, kenapa hak kepemilikan atas tanah sesuatu yang semestinya berdiri sendiri secara hukum harus disandera oleh proses kesesuaian tata ruang yang sejatinya baru relevan ketika tanah itu akan dibangun untuk berusaha atau komersial.
Bayangkan seorang warga biasa membeli sepetak tanah pertanian kecil di pinggiran Kota Batu, bukan untuk bisnis, bukan untuk dijual kembali, hanya untuk mendirikan satu rumah tempat keluarganya tinggal. Di hadapan hukum tata ruang saat ini, warga tersebut harus menempuh jalur yang secara prosedural nyaris identik dengan yang ditempuh pengembang properti mengajukan PKKPR non berusaha, menunggu Pertimbangan Teknis Pertanahan dari Kantor Pertanahan, membayar Penerimaan Negara Bukan Pajak, dan bersabar hingga dua puluh hari kerja bahkan bisa lebih ditambah lagi pengurusan Pertek yang tidak menentu selesainya, bisa satu bulan bahkan bisa lebih sebelum kepastian hukum atas tanahnya diperoleh.
Di sinilah letak persoalan yang layak dikritisi dari kebijakan Pemerintah Kota Batu, aturan peralihan lahan pertanian yang berlaku seragam tak mengenal skala, tanpa membedakan secara memadai antara pengembang besar yang melakukan pembebasan lahan ribuan miter bahkan puluhan haktar untuk dibangun perumahan dan pelaku binis yang membebaskan lahan untk dibangun sebuah wisata.
Namun demikan, saya memaham kehawaturan pemerntah Kota Batu dalam hal mengawasi dan memperketat regulasi peralihan lahan dari pertanan ke pemukiman baik yang sifatnya komersial atau non komersial. disamping itu, Kota Batu adalah kota yang hidup dari dua sektor yang saling tarik menarik antara pertanian hortikultural yang menjadi identitas historisnya, dan pariwisata yang menjadi mesin ekonomi utamanya saat ini. Setiap tahun, tekanan pembangunan properti baik untuk vila, hunian wisata, maupun rumah tinggal warga pendatang yang tertarik iklim sejuknya terus menggerus lahan pertanian yang tersisa.
Data yang menunjukkan bahwa hanya sekitar 20 persen lahan yang tersedia di Kota Batu bisa dialokasikan untuk kawasan perumahan sesuai RTRW menggambarkan betapa sempitnya ruang gerak yang dimiliki pemerintah daerah untuk menyeimbangkan kebutuhan hunian dengan perlindungan lahan pangan.
Kekhawatiran ini sah dan berdasar. Namun keabsahan sebuah kekhawatiran tidak otomatis membenarkan cara penerapannya yang menyeragamkan semua pemohon tanpa memandang skala risiko. Pemerintah Kota Batu perlu menemukan jalan tengah dan tetap menjaga kekhawatiran struktural ini melalui kontrol pada aspek yang benar-benar berisiko besar. Baik kawasan wsata, perumahan skala besar, dan lahan LP2B yang dilindungi secara eksplisit. sementara memberi ruang bernapas bagi warga yang sekadar ingin memiliki satu rumah tinggal hunan non komersal tanpa membebani mereka dengan prosedur yang sesungguhnya dirancang untuk mengantisipasi aktor-aktor berskala jauh lebih besar.
Kehawatiran di atas memang cukup rasional, namun dalam praktik ini menyimpan cacat mendasar yang layak dikritisi. mencampuradukkan dua rezim hukum yang secara filosofis berbeda. Hak atas tanah, yang diatur dalam kerangka hukum pertanahan dan keperdataan, adalah soal siapa yang berhak menguasai dan memiliki sebidang tanah. Kesesuaian pemanfaatan ruang, yang diatur dalam kerangka hukum penataan ruang, adalah soal apa yang boleh dilakukan atau dibangun di atas tanah tersebut. Dua hal ini seharusnya diuji pada tahap yang berbeda, pengujian hak kepemilikan pada saat peralihan hak, dan pengujian kesesuaian ruang pada saat pemohon benar-benar mengajukan izin mendirikan bangunan (PBG) di PTSP dan PUPR.
Dengan menjadikan PKKPR dan Pertek sebagai prasyarat peralihan, pemerintah secara de facto menahan hak keperdataan warga, hak yang dijamin oleh hukum agraria demi kepentingan pengendalian ruang yang belum tentu langsung direalisasikan pembeli. Seseorang yang membeli tanah pertanian untuk disimpan sebagai aset keluarga, atau untuk dibangun rumah beberapa tahun ke depan setelah cukup dana, tetap dipaksa menanggung biaya dan waktu proses tata ruang di muka, padahal rencana pembangunannya sendiri belum tentu terjadi dalam waktu dekat dan bahkan berlaku juga bag pembel yang hanya membeli dengan luas sekian puluh miter persegi yang hanya akan dibangun murni sebagai rumah tinggal biasa bukan untuk komersial.
Ironisnya, praktik ini berisiko menghasilkan efek yang justru merugikan tujuan pengendalian itu sendiri. Ketika proses balik nama resmi terasa berat dan lama karena harus menunggu PKKPR dan Pertek lebih dulu, sebagian pembeli memilih menunda balik nama atau bahkan menahan transaksi tetap dalam bentuk kuasa jual tanpa pernah mendaftarkan peralihan haknya secara resmi ke BPN. Akibatnya, data kepemilikan tanah di Kota Batu berisiko semakin tidak mencerminkan kondisi riil di lapangan justru bertentangan dengan semangat tertib administrasi pertanahan yang seharusnya menjadi tujuan utama BPN.
Yang semestinya dilakukan pemerntah Kota Batu
Solusi paling mendasar adalah memisahkan kembali dua proses yang selama ini digabungkan. Balik nama sertifikat semestinya tetap bisa diproses murni berdasarkan kelengkapan dokumen keperdataan, AJB, pelunasan pajak, dan identitas para pihak tanpa mensyaratkan PKKPR maupun Pertek lebih dulu. Sebagai gantinya, jika pemerintah tetap ingin menjaga kendali atas potensi alih fungsi lahan pertanian, catatan status Lahan baik masuk LSD atau LP2B bisa dicantumkan dalam buku tanah dan sertifikat baru atas nama pemilik, sebagai penanda bahwa pemanfaatan ruang di atasnya tetap tunduk pada ketentuan RTRW dan wajib PKKPR serta Pertek kelak ketika pemilik hendak membangun bukan saat ia sekadar ingin mengukuhkan haknya sebagai pemilik sah.
Untuk selanjutnya tinggal diperkuat dalam pengawasan oleh pemerntah Kota Batu. Dinas PUPR memiliki posisi kunci sebagai pengawas teknis pembangunan, khususnya dalam memastikan bahwa realisasi fisik bangunan sesuai dengan site plan dan PKKPR yang telah disetujui. Peran ini perlu diperkuat melampaui sekadar pemeriksaan dokumen di atas kertas menjadi verifikasi lapangan yang terjadwal, terutama untuk proyek vila dan perumahan skala menengah besar. PUPR idealnya memiliki jadwal inspeksi berkala pada setiap tahap konstruksi mulai dari pembersihan lahan, pembangunan struktur, hingga penyelesaian akhir untuk proyek-proyek berskala usaha, sehingga penyimpangan dari izin yang telah diterbitkan bisa terdeteksi sejak dini, bukan setelah bangunan berdiri utuh dan sulit dibongkar.
Selain itu, PUPR juga bisa berperan aktif menyusun basis data kondisi lereng dan zona rawan bencana yang terintegrasi dengan proses PKKPR dan Pertek database yang secara khusus difokuskan untuk memverifikasi proyek berskala usaha, karena merekalah yang paling banyak beroperasi di kawasan-kawasan lereng yang menjadi daya tarik wisata Kota Batu, sekaligus paling berisiko terhadap ketahanan lingkungan.
Sementara itu, DPMPTSP sebagai pintu masuk perizinan berusaha memiliki peran strategis untuk membangun basis data pengembang dan pengusaha vila yang benar-benar terintegrasi mencakup riwayat perizinan, kepatuhan terhadap kewajiban lingkungan (AMDAL atau UKL-UPL untuk usaha vila komersial), serta status legalitas lahan yang digunakan. Basis data semacam ini penting bukan hanya untuk mempercepat proses perizinan bagi pelaku usaha yang taat aturan, tetapi juga untuk mendeteksi pola pemohon yang berulang kali mengajukan izin serupa di lokasi berdekatan. pola yang sebagaimana pernah dibahas sebelumnya, berpotensi menjadi indikasi fragmentasi izin yang sengaja memecah proyek besar menjadi permohonan-permohonan kecil untuk menghindari kajian yang lebih ketat.
PTSP juga bisa memperkuat perannya dengan menerapkan sistem insentif kepatuhan pelaku usaha yang memiliki riwayat kepatuhan baik mendapat jalur proses yang lebih cepat pada permohonan berikutnya, sementara yang memiliki riwayat pelanggaran dikenai verifikasi lebih ketat, termasuk kewajiban menunjukkan bukti penyelesaian pelanggaran sebelumnya sebelum permohonan baru diproses.
Salah satu langkah yang bisa memperkuat kerja PUPR dan PTSP tanpa harus menambah beban anggaran secara signifikan adalah membuka data perizinan pengembang dan pengusaha vila kepada publik misalnya melalui dashboard sederhana yang menunjukkan status legalitas setiap proyek vila dan perumahan yang beroperasi di Kota Batu. Dengan keterbukaan semacam ini, warga dan media lokal turut berperan sebagai pengawas tambahan, melaporkan proyek-proyek yang tampak beroperasi tanpa kejelasan status izinnya, sehingga PUPR dan PTSP tidak harus bekerja sendirian dalam mengawasi seluruh wilayah kota.
Dengan begitu, kepentingan pengendalian ruang tetap terjaga tanpa harus mengorbankan hak dasar warga untuk memiliki dan mendaftarkan tanahnya secara sah, dan basis data pertanahan Kota Batu pun tidak terdorong menjadi semakin buram karena warga menghindari proses resmi yang dianggap terlalu membebani.
Penulis: MARYANTO, S.AP., M.AP.
(Peneliti / Konsultan Pertanahan)
___________________________
• Artikel opini ini sepenuhnya merefleksikan pandangan dan tanggung jawab pribadi penulis, serta tidak mewakili sikap maupun kebijakan redaksi Dilansir.id
• Rubrik Opini Dilansir.id terbuka bagi khalayak umum. Panjang tulisan minimal antara 600 hingga 1.000 kata, dilengkapi dengan biografi singkat penulis, foto diri, serta nomor kontak yang dapat dihubungi.
• Naskah opini dapat dikirimkan melalui: mediadilansir@gmail.com.
• Pihak redaksi memiliki kewenangan penuh untuk menentukan kelayakan pemuatan naskah opini yang masuk.
